《深圳經濟特區城市更新條例》正式實施!有哪些變化?

瀏覽:

2021年3月1日,《深圳經濟特區城市更新條例》(以下簡稱《條例》)正式實施!作為全國第一部地方城市更新條例,《條例》施行是深圳城市更新行業的一大里程碑。

為使社會大眾和企業更全面地了解政策精神,深圳市規劃和自然資源局同日對《條例》進行了政策宣貫及要點解讀,重點跟蹤解讀要點:


                                                                                              1、  立法背景

《條例》出爐是政府多個部門歷經多年論證討論的成果,與深圳城市更新政策立法的曲折發展脈絡一樣不易。自2004年首部深圳城市更新政策出臺至今,深圳市已形成全面完善的城市更新政策體系,并一直堅持政府引導、市場運作,以及利益共享的原則,取得了優異的工作成果。



《條例》的立法進程亦同樣曲折,政策制定工作啟動于2012年3月,歷時9年。期間政府相關部門及領導班子針對《條例》的立法難點進行逐個擊破,進行了包括搬遷補償標準、強制售賣制度的論證,各方主體對項目進行實地考察,趕赴香港、廣州、西安等城市進行實地考察等等。最終于2020年12月31日《條例》獲市人大常委會表決通過,2021年3月1日正式實施。盡管當前《條例》仍有待各項配套措施出臺修繕,但對當前各項城市更新工作的指導意義重大。




2、條重點解讀


《條例》共分七章72條,涵蓋總則、規劃與計劃、拆除重建類城市更新、綜合整治類城市更新及保障監督等等。

基于多年來城市更新工作的實踐,本次《條例》對城市政策立法原則進行了調整,確定為政府統籌、規劃引領、公益優先、節約集約、市場運作及公眾參與。同時對城市更新項目的分類進行調整,鑒于功能改變類城市更新項目實際上屬于綜合整治,且項目數量較少,故本次將功能改變類城市更新納入綜合整治類項目中。


針對舊住宅區拆除重建的相關規定,市場主體亦不宜過于樂觀。首先《條例》并沒有改變舊住宅區改造政府主導的模式,仍由街道辦進行項目申報,政府進行市場主體的選定。其次縱觀全文,《條例》實際上對舊住宅區通過城市更新途徑改造的模式提出了更高要求,包括征集意愿比例從雙2/3比例提高為雙95%,且要求項目意愿公告后1年內需達成雙95%的意愿征集比例,否則3年內都不再納入計劃等等嚴格要求。


《條例》對市、區及街道的城市更新分工及審批程序亦進行了規定及優化,但對各方的職權劃分并沒有進行調整,如強區放權后的各項部門審批蓋章流程并沒有發生變化。并強調公眾在城市更新項目推進過程中的知情權,尤其在搬遷補償方案的制定過程中,物業權利人應享有方案制定的知情權、參與權及監督權。


在城市更新規劃與計劃管理層面,《條例》要求城市更新規劃要在全市國土空間總體規劃的指導下,從城市規劃的總體目標、發展策略及分區管控等各項要求進行規劃制定,規劃制定后亦可作為單元劃定的依據,并明確了城市更新單元規劃編制的流程與相關技術規范。


同時,《條例》要求在計劃階段對項目進行明確計劃編制要求以及有效期管理,促進計劃項目的推進力度,并明確了部分綜合整治類城市更新項目不用進行計劃申報的情形。


《條例》亦明確規定了各類項目物業權利人確認更新意愿的比例、項目立項及其年限要求。其中單一地塊項目要求更新意愿同意比例達3/4以上,多地塊項目要求每一個地塊權利人或產權份額同意更新比例均達3/4以上,且同意更新的用地面積不低于項目總用地面積的80%,更新項目立項意愿征集標準全面提高。


在搬遷補償協議層面,市城市更新部門將在未來制定并發布搬遷補償協議示范文本,并推動已簽訂的搬遷補償協議報區城市更新部門備案,推動搬遷補償協議簽訂過程中的規范化。


在歷史違建物業權利人的核實確權層面,《條例》規定區城市更新部門應當在物業權利人更新意愿核實階段組織各方對歷史違建物業權利人進行核實,只有由經核實的物業權利人才能與市場主體簽訂搬遷補償協議。


同時《條例》提出的關于預告登記和產權凍結相關內容,主要基于自愿原則,可由市場主體與物業權利人協商自行進行登記,鎖定相應權益,而一旦項目調出計劃,相關的預告登記都將失效。


在市場較為關注的舊住宅區改造層面,《條例》規定市場主體需符合國家房地產開發企業資質管理的相關規定。同時對項目搬遷補償方式及補償標準進行明確,對已登記的紅本住宅采取原地產權置換的,按套內面積不少于1:1的比例進行補償,但明確其他未登記的非紅本住宅不適用此標準。


針對拆遷難的問題,本次《條例》創設“個別征收+行政訴訟”的制度,但前提是個別征求模式僅適用于三種模式——舊住宅區、城中村合法住宅及城中村住宅類歷史違建,強調工改、商改項目不適用此制度。且其運行流程遵循先協商、行政調解后個別征收的嚴格程序,在流程行至實際征收之前,若項目權利人與市場主體達成協議,政府亦可隨時終止征收程序。


《條例》亦明確了各項監管及規范秩序內容,具體要求各項資質核查,拆除房屋相關要求事項等,尤其重點要求企業不得擅自進駐舊住宅區開展更新前期工作,并將對違者進行法律責任處罰。


《條例》亦明確了綜合整治類城市更新項目的實施機制和鼓勵措施,鼓勵綜合整治類城市更新項目引入市場主體實施,實施主體確認后可以申請對原土地使用權合同進行變更或者簽訂補充協議。


在城市更新項目資金保障與監督等環節,《條例》通過置換物業依法免征契稅、城市更新項目依法免收各項行政事業性收費等措施進行優惠。同時要求更新過程中要加強對歷史文化遺產保護和合理利用,保障土壤污染防治工作,并要求城市更新項目配建的創新型產業用房、公共住房等不得銷售或者用作抵押等等。


3、《條例》實操注意事項


針對《條例》發布后的各項實操問題,規自局亦進行了現場解答,整理形成如下《條例》實操注意事項:

1、本次《條例》適用范圍僅含深圳經濟特區十區,不包含深汕特別合作區;


2、針對舊住宅區的實施路徑,未來將根據深圳市住房發展的規劃,優先用于公共住房建設,《條例》對舊住宅區通過城市更新路徑改造提出了更高要求,市場主體不宜過度樂觀;


3、對于城市更新(非權利人自主申報)的申報主體資質要求其具備房地產開發資質,但實際上對該資質要求不會過于嚴格,房地產開發的暫定資質亦可確認資質,資產要求門檻相對較低;


4、對于較為特殊的零散住宅區,亦要求其更新意愿征集比例為雙95%;


5、關于物業權利人的核實,規定在《條例》實施前的老項目,如需項目范圍進行優化增補,則同樣需進行歷史違建的權利人核實;

6、關于預告登記,政策規定以自愿原則為主,市場主體可在與權利人約定好的情形下單獨進行辦理申請;


7、搬遷補償方面,對于《條例》實施前已有搬遷補償協議約定的,從其約定,而對于《條例》實施后新簽訂的協議,要求其中內容需聲明具體的補償標準和面積誤差相關規定,政策性住房拆遷后需補償相同產權的的住房,如拆遷物業為綠本住房,補償物業亦需是綠本住房;


8、在個別征收流程中,嚴格遵循先協商,后調解,調解不成最后再實施征收的模式,確保征收工具的審慎使用,而對于項目中一證多人及一人多證等情形,明確均認定為一個權利人;


9、對于行政調解的具體工作,將由區主管部門及區法制機構牽頭實施,同時市局正制定行政處罰自由裁量權實施標準,未來將優化行政調解的各個環節;


10、關于房屋拆除,明確需在簽訂實施監管協議后方可拆除,且需辦理備案手續,違者將由住建局進行處罰


4、總結


總體而言,在《條例》正式實施之日,深圳市城市更新項目的相關工作均需適應新政的各項措施,在全新有序的政策環境下,市場主體應充分吸收政策要點,合理推動項目,合力推動深圳城市更新項目的前進車輪。






圖片展示

 ©copyright 2017 版權所有  深圳市高發投資控股有限公司 

添加微信好友,詳細了解產品
使用企業微信
“掃一掃”加入群聊
復制成功
添加微信好友,詳細了解產品
我知道了
茄子破解app无限看|茄子视app破解版下载|茄子视安卓下载懂你更多