房產稅征收對樓市的影響

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近日,四部門召開“房地產稅改革試點工作座談會”后,房地產稅的試點窗口打開了,有專家建議,新一輪房產稅試點,在深圳、海南先行先試。


廣義的「房地產稅」,是指對房地產占有、交易和收益等環節征收的各類稅項的總稱。這里,我們暫不談占有和交易環節的稅種。我們的研究,只局限于房地產保有環節征收的稅種,即大家所說的「房產稅」



1、交易環節稅費重成為樓市“穩定”的障礙


樓市推行“長效機制”,目的之一是“穩地價、穩房價、穩預期”,另一個目的就是樓市體量要穩住,不能明顯下行。但房價不斷上漲的情況下,存量房交易環節合計稅率占到房產價值的5%-10%,一次性支出十幾萬、幾十萬的稅費,成為房產交易最大的障礙。


這兩年,有一個重要的現象,就是各地二手房交易量占比下降,原因之一就是交易稅費太重(當然,調控政策也是鼓勵大家買新房)。如果下調交易稅率,對樓市無疑火上澆油,上調交易稅費,則更加不利于二手房盤活。海量二手房被迫拿在手里,而新房源源不斷轉化為二手房。于是,形成了“堰塞湖”,這是樓市不可承受之重。要對這個“堰塞湖”引流,就要把前端交易環節過重的稅負,轉到后端的保有環節。一方面,降低購房成本,把一次性支持的巨額稅款,攤薄、拉長至幾十年支付;另一方面,將整個存量房市場激活,形成一二手房市場的循環,新房市場才有源頭活水,這才是健康的住房消費。


現在,地方政府賣地及相關收入與地方財政收入的規模,不相上下;房地產及相關稅收,占到地方稅收收入的半壁江山。與前幾年相比,“土地財政”的依賴度更大了。一方面是實體經濟稅收貢獻率下降,另一方面是地價、房價不斷上漲。所以,現在各個城市都是經營高手,把城市當公司看待,招商引資不遺余力。地產就是先遣部隊,園區配套、教育等公共設施、拆遷等都靠地產買單,這對經濟轉型很不利。啟動房產稅,具有重大的制度變革意義,驅動地方政府向服務型政府轉變。


稅收的功能,除了組織財政收入,還有調節收入差距、調控宏觀經濟。當下,不動產已成為拉大收入差距的罪魁禍首,不管是強調包容性增長,還是構建“內循環”增長格局,亟待稅收來調節。征房產稅,也會強化后端購房者對產品質量的訴求(征收房產稅了,購房者對房屋的質量要求高了),并倒逼開發商提高產品質量,而稅負下降也有助于開發商好好做產品。


2、房產稅如何征收

新一輪房產稅試點,可謂天時地利人和。一邊推進立法,一邊搞試點,新的房產稅落地路徑,已經妥了。而且,技術條件也具備了,比如不動產統一登記,比如不動產評估的機構、方法(批量評估)、系統已經建立了。更關鍵的是,評估價格作為征稅依據已經被接受了。這個很重要。


 首先,房產稅再試點,改革的效應大于實效。

中短期內,房產稅決不可能替代土地財政和房地產稅收。有研究顯示,房產稅稅率只有達到10%、20%,才能替代房地產全部稅收,但納稅人是無法承受的,對樓市的沖擊也很大。十八大文件提出,“在穩定宏觀稅負的前提下,開征一些新稅種”。因此,房地產稅征收以后,前端的稅負會下降,保持綜合稅負穩定,這是個緩慢的過程。結合國際慣例,中短期內房產稅稅率預計將在1%-3%,且按評估價一定折扣征收,大概占納稅人年收入3%左右,對弱勢群體、公共部門房產還有優惠,當然也可能會對每個人有一定的免稅面積。

其次,小產權房,也可能是要征稅的,盡管條件可能不具備。

因為,房地產稅對應著政府提供的公共服務,只要享受到了公共服務,就應該納稅。就像不管什么行業(即便是地下的娛樂行業),只要收入達到了個稅起征點,就要納個稅一樣。小產權房的違法問題與繳稅問題,決不是一個問題,一碼歸一碼,不能以產權違法的問題為借口,掩蓋其必須要納稅的義務。


最好的方式是學習LPR房貸利率。

 中央根據各地方發展情況,大體給一個稅率范圍,各地方再去衡量賣地收益與房地產稅的配比,以及房地產稅率的高低。「因城施策」,靈活 多樣,地方才有動力。在地域基礎上,2套起征還是3套起征,還要看地方發展情況,政府投資力度大,多收一點,投資力度小,少收一點。


 3、房產稅對樓市的影響

從國外經驗看,房產稅影響房價但不決定房價。相反,按照西方的用途,如果房產稅能用到本區域教育、安保、道路和環境保護上,房產稅征得越多,本區域的公共服務修繕的越好、供給的越多,這對房價穩定或上漲是有利的。相反,如果這個區域房價下降了,征到的稅就少了,公共服務設施無法維護了,老百姓就會用腳投票,不愿意住在那里了,居住的人少了、買房的人少了,會導致房價進一步下降,從而形成房價下跌和公共服務短缺的惡性循環。在這個層面上,房地產稅和房價漲跌,邏輯上沒有必然關聯性。


 房產稅會影響人們對樓市的預期,對于房價依然上漲的城市沒有多大影響,但對“房價不漲或下跌”的城市,是大殺器!眾所周知,中國一線城 市以及優質的二線城市,人口、經濟雙增長,房價可以保持連續上漲,但三四線城市,更多以橫盤或者下跌為主。三四線房價本來虛高,出臺房地產稅加速房價下跌,很容易造成不可預估的金融風險,而且小城市土地還有很多,繼續收土地出讓金遠比房地產稅,更直接更刺激。









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